シンドイのにハマってしまうセルフリフォーム

この３連休は、先日決済したばかりの築古戸建てを絶賛セルフリフォーム中だ。

築古戸建てを購入してから2、３カ月間の土日祝日は全て、築古戸建てを貸せる状態にするための、セルフリフォームに費やされてしまう。

そのままでは古くてボロく、貸借人が付かないからリフォームは必須だ。

しかし、全て業者さんにやってもらうと、経費オーバーで採算が合わなくなってしまうため、自分で労働力を投入するのだ。

この期間は、日中は家族サービスもおあずけとなってしまい、家族には申し訳ないが、まあ２，３カ月ぐらいは辛抱してもらおう。たまに夕方に外食連れていったりぐらいはしてあげられるし。

平日はサラリーマン、土日祝はリフォームマン、休めないので心身が悲鳴を上げている。

こういうことを１０年近く前から、トータルで十数件やっている。

年に多くても２件程度のペースだから、頻度的には大したことはない。

資金と採算が合う物件さえあれば、もっと頻度を増やしたい。

頻度が増えれば、物件が増えキャッシュフローが増え、脱サラできる日が近づいてくる。

ただ、頻度が増えれば過労で病んでしまうかもしれない。

たから、サラリーマンのうちはリフォームの必用のない築浅物件がいいのだが、築浅で利回りのいい物件はまずない。

築浅では採算が合う程度の利回りのものもほとんど無く、損するような利回りの物件ばかりだ。

それで、必然的に築古をセルフリフォームする投資手法になってしまう。

このセルフリフォームは結構な時間と労力が要求される。

昭和の物件でほとんどの部屋が畳の和室だから、和室→洋室へのリフォームが基本となる。

畳→フローリングについては、セルフリフォームでも出来ないことはないが、仕上がりと効率重視で大工さんにやってもらっている。

壁紙と天井のペンキ塗りがセルフリフォームとなる。

そのほか、キッチン・トイレ・脱衣所のクッションフロア貼り、流し台のカッティングシート貼り等が、基本的な仕事だ。

あとは物件次第でいろんな作業がある。

前回は、障子がボロすぎたので撤去してガラスサッシ・プラ段サッシ取付とか、駐車場が狭いので、庭木を撤去して土間コンクリート打ちもやった。

平屋だと、屋根のペンキ塗りもやった。

今回は家の前の、側溝フタが粉々になっていたので、ホームセンターで購入して交換を行った。

１枚３０kgもあって運ぶのが大変だったが、工夫して３枚で済んだ。

あとは、照明交換とか取手交換とかコンセントカバー交換とか、ハウスクリーニングとか、、、細々したことが多々ある。

内見で好印象を与えることや、実際に住んで快適に過ごすことを考えると、直すべき部分がいろいろと出てきて、膨大な作業量になってくる。

それでも、しんどくても頑張れるのは、DIYに没頭できるから、仕上げて入居してもらえればキャッシュフローが増えるから、住宅を提供することにやりがいを感じるからだ。

会社はいずれ辞めるが、この仕事はずーっと続けると思う。

今後もずーっと賃貸住宅需要は有り続け、収支の合う中古物件の供給も有り続けるだろうから。